Kentsel dönüşüm; yalnızca mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir. Riskin teknik olarak belirlenmesi, maliklerin ortak karar vermesi, ekonomik ve mimari fizibilitenin hazırlanması, sözleşme, tahliye, ruhsat, yapım ve teslim aşamalarından oluşan çok paydaşlı bir süreçtir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler ile normal imar ve özel hukuk süreçleri birbirinden ayrılmalıdır. Mevzuat ve destekler değişebildiği için her işlem öncesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili müdürlük, belediye ve uzman danışmanlardan güncel bilgi alınmalıdır.
Öne çıkanlar
Kısa değerlendirme
- Hızlı tarama, performans analizi ve 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti aynı işlem değildir.
- Riskli yapı tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır.
- Yeni uygulama kararı arsa payları üzerinden güncel mevzuattaki çoğunlukla alınır.
- Teknik proje, ekonomik paylaşım ve hukuki sözleşme birlikte hazırlanmalıdır.
1. Mevcut durumu belgeleyin ve ön inceleme yapın
Tapu kayıtları, arsa payları, mevcut mimari proje, ruhsat ve iskân belgeleri, bağımsız bölüm listesi ve malik iletişim bilgileri toplanmalıdır. Binanın görünen sorunları kaydedilebilir; ancak gözlem veya hızlı tarama tek başına resmi riskli yapı kararı oluşturmaz.
Bu aşamada imar durumu da kontrol edilmelidir. Mevcut binadaki alanların tamamının yeni projede aynen korunacağı varsayımı, güncel imar hakları incelenmeden yapılmamalıdır.
2. Riskli yapı tespiti yetkili kuruluş üzerinden yürütülür
6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından mevzuatta belirlenen teknik esaslara göre yapılır. Hazırlanan rapor ilgili idare tarafından incelenir ve uygun bulunması hâlinde süreç resmi bildirimlerle ilerler.
Maliklerin rapora karşı başvuru hakları ve süreleri güncel mevzuata tabidir. Bu nedenle tebligat veya ilan tarihleri dikkatle takip edilmeli, gerektiğinde teknik ve hukuki destek alınmalıdır.
3. Malik kararını arsa payları ve açık bir teklif üzerinden oluşturun
9 Kasım 2023 tarihindeki düzenleme sonrasında, 6306 kapsamındaki yeni uygulamalara ilişkin kararlar oybirliği sağlanamazsa maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilmektedir. Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler ve olası pay satışı süreci ayrıca mevzuatta düzenlenir.
Çoğunluğun sağlanması, projenin kendiliğinden doğru olduğu anlamına gelmez. Maliklerin karşılaştırabileceği imar ve maliyet analizi, bağımsız bölüm paylaşımı, yüklenici teklifi ve sözleşme şartları açık biçimde hazırlanmalıdır.
4. Mimari ve ekonomik fizibiliteyi birlikte hazırlayın
- Güncel imar hakkı ve yeni yapının yaklaşık inşaat alanı
- Daire tipleri, ortak alanlar, otopark ve erişilebilirlik kararları
- Maliklere ve yükleniciye ayrılacak bağımsız bölümlerin değer dengesi
- Geçici konut, kira, taşınma ve diğer finansman ihtiyaçları
- Ruhsat, yapım ve teslim için gerçekçi zaman programı
5. Yüklenici seçimi ve sözleşmeyi aynı veri setiyle değerlendirin
Birden fazla teklif istenecekse firmalara aynı imar verisi, aynı ihtiyaç programı ve aynı teknik kalite hedefi verilmelidir. Aksi hâlde yüksek görünen bir paylaşım oranı; eksik kapsam veya düşük teknik standart nedeniyle yanıltıcı olabilir.
Sözleşmede bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teminat, tapu devir takvimi, gecikme, proje değişikliği, kira veya taşınma desteği, denetim, iskân ve teslim koşulları birlikte ele alınmalıdır.
6. Tahliye, yıkım, ruhsat ve yapım sürecini kayıtlı yönetin
Taşınma planı, aboneliklerin kapatılması, bina içindeki ortak varlıkların ayrıştırılması ve güvenli yıkım hazırlığı koordine edilmelidir. Yeni yapı ruhsatı alınmadan önce uygulama projeleri ve ilgili idari koşullar tamamlanır.
Yapım boyunca ilerleme raporları, önemli imalat kontrolleri, malzeme onayları ve değişiklik kayıtları malik temsilcileriyle paylaşılmalıdır. Teslim; bağımsız bölümler kadar ortak alanlar, teknik sistemler, çevre düzenlemesi ve resmi kullanım süreçlerini de kapsamalıdır.
7. Güncel destek ve muafiyetleri resmi kanallardan doğrulayın
Kira yardımı, kredi veya faiz desteği, harç ve vergi uygulamaları; projenin kapsamına, şehre, malik veya kiracı durumuna ve yürürlükteki düzenlemelere göre değişebilir. Başvuru koşulları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili il müdürlüğünün güncel duyuruları esas alınmalıdır.
