Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsası üzerindeki belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmesi; yüklenicinin de kararlaştırılan projeyi inşa ederek arsa sahibine sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmesi esasına dayanan uzun soluklu bir süreçtir.
Sağlıklı bir anlaşma yalnızca paylaşım oranından oluşmaz. İmar verileri, proje fizibilitesi, bağımsız bölüm dağılımı, teknik kalite, teminat, tapu devri, süre ve denetim mekanizması birlikte kurulmalıdır.
Öne çıkanlar
Kısa değerlendirme
- Paylaşım oranından önce imar ve proje fizibilitesini netleştirin.
- Bağımsız bölümleri yalnızca adetle değil, konum ve nitelikleriyle tanımlayın.
- Teknik şartnameyi sözleşmenin ayrılmaz eki hâline getirin.
- Tapu devri, teminat ve ilerleme takvimini birbirine bağlayın.
İlk adım paylaşım değil, doğru fizibilitedir
Arsanın yüzölçümü tek başına ne kadar yapı yapılabileceğini göstermez. İmar fonksiyonu, emsal, taban alanı, yükseklik, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü, terkler, mevcut yapı ve altyapı koşulları birlikte incelenmelidir.
Ön çalışma sonucunda yaklaşık inşaat alanı, satılabilir alan, ortak alanlar, yapı maliyeti ve proje süresi görünür hâle gelir. Ancak bundan sonra ekonomik paylaşım üzerine anlamlı bir görüşme yapılabilir.
Yükleniciyi yalnızca teklif oranıyla değerlendirmeyin
- Benzer ölçekte tamamladığı projeler ve teslim geçmişi
- Teknik kadro, şantiye organizasyonu ve kalite kontrol yaklaşımı
- Mali yeterlilik ve projenin nakit akışı planı
- Yetki belgeleri, vergi ve ticaret sicili bilgileri
- Önceki arsa sahipleri ve proje paydaşlarından alınabilecek referanslar
Bağımsız bölüm paylaşımını ölçülebilir hâle getirin
Aynı metrekaredeki iki bağımsız bölüm; katı, yönü, cephesi, bahçe veya teras kullanımı ve otoparkıyla farklı değerde olabilir. Bu nedenle sözleşmede yalnızca “yüzde” veya “daire adedi” yazılması yeterli değildir.
Avan proje veya paylaşım şeması üzerinde bağımsız bölüm numaraları, katları, yaklaşık net-brüt alanları, eklentileri ve otoparkları tanımlanmalıdır. Proje değişirse paylaşımın nasıl yeniden dengeleneceği de önceden belirlenmelidir.
Sözleşme ekleri en az ana metin kadar önemlidir
- Onaylı veya mutabık kalınan proje ve bağımsız bölüm paylaşım tablosu
- Marka yerine gerektiğinde teknik performans sınıfı da belirten şartname
- İş programı, ruhsat ve hedef teslim tarihleri
- Teminat, sigorta, cezai şart ve gecikme hükümleri
- Tapu payı devirlerinin hangi gerçekleşme seviyelerinde yapılacağı
- Proje değişiklikleri, muadil ürün ve arsa sahibinin onay yöntemi
- Geçici kabul, eksik iş listesi, iskân ve kesin teslim prosedürü
Süreyi tek bir teslim tarihinden ibaret bırakmayın
İmar ve proje çalışmaları, ruhsat, yıkım, hafriyat, kaba yapı, ince işler, altyapı, çevre düzenleme ve iskân farklı aşamalardır. Ana teslim tarihinin yanında kritik ara tarihler de tanımlanırsa ilerleme daha sağlıklı izlenebilir.
Tapu devri veya satış yetkileri, bağımsız bir hukuk danışmanının görüşüyle, ölçülebilir yapım seviyelerine bağlanabilir. Arsa sahibinin şantiyeyi nasıl takip edeceği ve raporlara nasıl erişeceği sözleşmede açık olmalıdır.
Teslimin tanımını baştan yapın
Fiziksel olarak bitmiş görünen bir yapı, sözleşmesel açıdan tamamlanmış olmayabilir. Ortak alanların, abonelik altyapılarının, asansör ve yangın sistemlerinin, çevre düzenlemesinin ve resmi süreçlerin durumu teslim tanımında yer almalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsanın ve tarafların koşullarına göre önemli hukuki ve mali sonuçlar doğurur. İnternetteki standart bir metnin doğrudan kullanılması yerine, teknik fizibilite sonrasında gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat ve ilgili mali uzmanlarla hazırlanmalıdır.
